„Nostājāmies dzīvokļu īpašnieku pusē!”

Saeima ir izstrādājusi likumprojektu par privātīpašniekiem piederošās zemes izpirkšanu

Atbildīgā Saeimas komisija ir atbalstījusi jauno likumprojektu Par piespiedu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanu, kas varētu sagādāt lielas pārmaiņas dzīvē tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuru mājas atrodas uz trešajām personām piederošas zemes. Jaunajā likumprojektā dzīvokļu īpašniekiem ir noteiktas tiesības izpirkt zemi par kadastrālo vērtību bez koeficientu piemērošanas. Prognozē, ka šī kārtība sāks darboties 2020. vai 2021. gadā, bet valstij līdz tam jārod iespēja iedzīvotājiem iegūt lētus kredītus.

Izeja no strupceļa

Kā noritēja darbs pie likumprojekta, stāsta izstrādes darba grupas vadītājs, Saeimas deputāts Viktors Valainis:

– Atgādināšu, ka jau aptuveni pirms diviem gadiem Saeimā tika iesniegts Tieslietu ministrijas sagatavotais likumprojekts Par piespiedu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanu. Diemžēl šis projekts nebija līdz galam izdevies, tādēļ parlaments to pieņēma tikai pirmajā lasījumā ar vienu mērķi – turpmāk to ievērojami uzlabot. Taču darbs pie izmaiņām nevedās tik viegli kā iecerēts, vislielākās diskusijas izvērtās par jautājumu, kam turpmāk process būs jāuzrauga, tādēļ tālākais izstrādes darbs, kā izrādījās, bija nonācis strupceļā. Izveidojās neparasta situācija – Saeima atbalstīja likumprojektu, kuram īstenībā nebija nekāda atbalsta.

– Kā parlaments izkļuva no strupceļa?

– Laiks gāja, līdz pēc vairākām nopietnām sarunām ar likumprojekta izstrādes darba grupu tās vadīšanu uzticēja man. Pirms divām nedēļām mūsu izstrādāto projektu Saeima atbalstīja.

Kā strādās likums?

– Ar ko jūsu likumprojekts atšķiras no brāķētās pirmās versijas?

– Pastāstīšu par detaļām. Pēc mūsu idejas, trešajai personai piederošās zemes izpirkšanas procesam jāsākas ar dzīvokļu īpašnieku lēmumu, ko viņi pieņem kopsapulcē. Par zemes izpirkšanu jābūt vienkāršam vairākumam. Ja šāds piekritēju skaits nesanāk, process vispār nevar sākties. Pieņemot lēmumu par zemes izpirkšanu, dzīvokļu īpašnieki vienlaikus izvēl pilnvaroto personu, kurai tiek uzticēts veikt visu darbu. Pieredze rāda, ka par pilnvaroto personu visbiežāk tiek nozīmēts mājas pārvaldnieks. Pilnvarotajai personai vispirms nāksies doties uz pašvaldību un saņemt izziņu par izpērkamā, mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lielumu.

– Kādēļ tas vajadzīgs, ja dzīvokļu īpašnieki gadiem maksā zemes nomu un labi zina zemesgabala platību?

– Tas ir nepieciešams, jo daudzās pašvaldībās patlaban notiek vai tiek plānota zemes platību pārskatīšana. Pašvaldībai ir tādas tiesības, tādēļ pēc zemes pārmērīšanas izziņa jāsaņem noteikti.

– Kas seko pēc platības noskaidrošanas?

– Pēc tam, kad saņemta izziņa par mājai funkcionāli nepieciešamo zemes platību, pilnvarotajai personai jādodas uz Valsts zemes dienestu, kur tiks aprēķināta izpērkamā zemesgabala kadastrālā vērtība. Tas nepieciešams, lai noteiktu maksu par zemesgabalu.

Tālāk seko nākamā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, uz kuru īpašniekiem jāuzaicina zvērināts tiesu izpildītājs. Šinī sapulcē tiek izskatīts kopējā lēmuma projekts un izpirkuma maksas apjoms katram dzīvokļa īpašniekam atsevišķi.

– Kādēļ procesā jāiesaista zvērināts tiesu izpildītājs?

– Ja dzīvokļu īpašnieki piekritīs aprēķinātajai maksai, tiesu izpildītāja pienākums būs iekasēt šo naudu un pārskaitīt to zemes īpašniekam. Ja zemesgabalam ir vairāki īpašnieki, tiesu izpildītājs veiks naudas sadalīšanu starp īpašniekiem, proporcionāli viņu īpašumā esošajām domājamām daļām.

Nākamais mēģinājums – tikai pēc gada

– Kas notiks gadījumā, ja īpašnieki nobalsos pret piedāvāto zemes izpirkuma maksu?

– Ja dzīvokļu īpašnieki otrajā sapulcē nepiekritīs piedāvātajai zemes cenai, process būs noslēdzies. Nākamā reize, kad varēs skatīt šo jautājumu, nedrīkst būt ātrāk kā pēc gada. Tas ir tādēļ, ka valsts sedz lielu daļu no izdevumiem, kas saistīti ar jautājuma risināšanu, piemēram, nepieciešamo izziņu sagatavošanas un zvērināta tiesu izpildītāja darbs tiks apmaksāts no valsts budžeta. Lai dzīvokļu īpašnieki nesāktu ļaunprātīgi izmantot viņiem piedāvāto iespēju un nemēģinātu pieņemt lēmumu katru mēnesi, likumā ir noteikti ierobežojumi.

– Mūsu lasītāji regulāri uzdod jautājumu, kā valsts gatavojas finansiāli atbalstīt dzīvokļu īpašniekus vēlmē izpirkt trešajai personai piederošo zemi zem mājas?

– Mēs lēmām uzdot Ministru kabinetam izstrādāt noteikumus, kuros būs izklāstīts šā atbalsta mehānisms. Iespējams, tiks izmantota kāda no finanšu institūcijas Altum iespējām – grants vai garantija lēta kredīta saņemšanai finanšu iestādē. Skaidrs ir viens: iedzīvotāju maksājumiem visu zemes izpirkšanas laiku jābūt uz pusi mazākiem, salīdzinot ar nomas maksu, un jāpielīdzinās aptuveni 3% no zemes kadastrālās vērtības gadā.

– Vai valsts budžetā jau ir rezervēta nauda šādai programmai?

– Mums ir notikusi ļoti konstruktīva saruna ar ministriju pārstāvjiem un Komercbanku asociāciju. Mani pārliecināja, ka dzīvokļu īpašnieku atbalstam nepieciešamie līdzekļi tiks atrasti. Ja runājam par summām, tad tie ir vairāki miljoni eiro gadā.

Īpašniekus neierobežo laiks

– Cik ātri dzīvokļu īpašniekiem būs jāpieņem lēmums par zemes izpirkšanu?

– Viena no šā likumprojekta galvenajām atšķirībām, salīdzinot ar Tieslietu ministrijas izstrādāto, – īpašniekiem nav noteikts laika ierobežojums. Ja pirmajā projektā bija paredzēts, ka īpašniekiem lēmums par zemes izpirkšanu jāpieņem divu gadu laikā pēc likuma spēkā stāšanās, tad mēs nolēmām, ka dzīvokļu īpašniekiem ir jādod iespēja izlemt jautājumu sev pieņemamā laikā – arī pēc pieciem, septiņiem vai vēl vairāk gadiem.

– Likums ir diezgan sarežģīts?

– Nevaru nepiekrist, taču tas nav nejauši. Ar šo likumu mēs iejaucamies divu privātīpašnieku – dzīvokļu un zemes īpašnieku – savstarpējās attiecībās, turklāt aizstāvam dzīvokļu īpašniekus. Tā nav gluži parasta situācija, tādēļ likums nav vienkāršs. Sākumā es biju pret zvērinātu tiesu izpildītāju piesaistīšanu, cerēju, ka puses strīdus spēs atrisināt savā starpā. Tikai pēc tam sapratu, cik liels ir nesaskaņu un konfliktu rašanās risks, tādēļ atgriezāmies pie starpnieka piesaistīšanas un lēmām, ka tieši tiesu izpildītāji zemes izpirkuma procesu spēs padarīt saprotamu un caurskatāmu.

– Kas vēl būtu jāzina par jūsu izstrādāto likumprojektu?

– Svarīga nianse – likums sargās dzīvokļu īpašnieku tiesības pat tajos gadījumos, kad zeme zem mājas ir ieķīlāta bankā. Komercbanku asociācijas pārstāvji mums paziņoja, ka ir gatavi noņemt ķīlas aizliegumu un neprasīt papildu maksu no zemes pircējiem. Par visu aizdevuma summu arī turpmāk atbildīgs būs ķīlas devējs – bijušais zemes īpašnieks. Kā redzat, esam centušies izskatīt visas nianses.

Palikt parādā ir bīstami

– Kas notiks ar zemes īpašniekiem, kuri, neskatoties uz vairākuma lēmumu, nemaksās par zemes izpirkšanu?

– Apsaimniekotājs viņiem parastā kārtībā izrakstīs rēķinus un, kad parāds būs sasniedzis pietiekamu apjomu, vērsīsies tiesā par parāda piedziņu.

– Vai likums attieksies arī uz tiem īpašniekiem, kuru mājas uz trešo personu zemes ir uzceltas beidzamajos gados?

– Nē, šā likuma iecere ir sakārtot attiecības tikai to daudzdzīvokļu māju īpašnieku un zemes īpašnieku starpā, kuru nomas attiecības ir nodibinājušās piespiedu kārtā. Atgādinu, ka par daudzdzīvokļu māju tiek uzskatīta ikviena ēka , kurā ir četri un vairāk dzīvokļu. Ļoti gribētu, lai Saeima mūsu likumprojektu pieņemtu bez pārstrādāšanas. Vēlāk, kad likums sāks darboties, redzēsim, ko vajadzēs labot. Pēc šāda principa darbojas atsevišķi likumi.

Viss sāksies 2020. gadā

– Kad jaunais likums stāsies spēkā?

– Precīzi pateikt grafiku ir grūti, jo pašlaik vēl gaidām slēdzienu no Finanšu ministrijas. Pēc maniem aprēķiniem, Saeima tuvāko divu–trīs nedēļu laikā varētu likumprojektu pieņemt pirmajā lasījumā, bet galīgi – līdz vēlēšanām. Pat, ja īstenosies tik optimistisks scenārijs, likums nestāsies spēkā ātrāk par 2020. vai pat 2021. gadu.

– Kādēļ?

– Patlaban notiek funkcionāli nepieciešamās zemes lieluma pārskatīšanas process daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām visā Latvijā. Tāpat notiek jaunu kadastrālās vērtības noteikšanas kritēriju izstrāde. Šis likums savukārt var stāties spēkā tikai pēc tam, kad būs noslēgušies abi minētie procesi.