Grasās sodīt pārvaldniekus,

godīgi strādājošiem pārvaldniekiem par grozījumiem likumā nav jāuztraucas!

Šā gada oktobrī Saeima pirmajā lasījumā atbalstīja grozījumus Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, veicot precizējumus pārvaldnieku administratīvās atbildības noteikšanā. Grozījumi paredz sodus tiem pārvaldniekiem, kuri slikti pilda dotos uzdevumus.

Atbildība par sliktu darbu

Laiku pa laikam redakciju sasniedz daudzdzīvokļu māju iedzīvotāju rakstītās sūdzības par māju pārvaldnieku nevīžīgi pildīto darbu. Vienā gadījumā tas skar laikā neveiktu remontu sekas, citā – tiek aprakstīta pārvaldnieka attieksme pret mājas pagalma un kāpņu telpu sanitāro kopšanu. „Kā mums rīkoties?” taujā iedzīvotāji. „Kurš var piespiest pārvaldnieku pildīt likumā un Ministru kabineta noteikumos precīzi norādītos pienākumus, ja viņš uzņēmies dzīvojamās mājas apsaimniekošanu?”

Līdz šim bija viedoklis, ka vienīgais veids, kā sodīt haltūristu, ir mājas kopsapulces lēmums par apsaimniekošanas uzņēmuma maiņu. Dzīvokļu īpašniekiem tas prasīja lielu piepūli – iecerētajām izmaiņām bija nepieciešams 50% +1 balss piekrītošs balsojums. Visi zinām, ka mājā tik lielu vienprātību ir gandrīz neiespējami panākt, tādēļ pārvaldnieki ir pieraduši pie visatļautības, jau gadiem strādā pa roku galam.

Pēc tam, kad Saeima visos lasījumos būs pieņēmusi paredzētos likuma grozījumus, situācijai jāmainās – likumprojektā ir paredzēta ļoti konkrēta administratīvā atbildība par sliktu pārvaldnieka darbu.

Sods – līdz 14 000 eiro

Likumprojekta autori piedāvā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu papildināt ar 29. un 30. pantu šādā redakcijā:

„29. pants. Administratīvā atbildība dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā.

Par izvairīšanos no likumā noteikto obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību veikšanas uzliek naudas sodu – dzīvojamās mājas īpašniekam vai pārvaldniekam (ja dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības ir uzdots veikt pārvaldniekam) no divām līdz 280 naudas soda vienībām, bet juridiskajām personām no divām līdz 2800 naudas soda vienībām.

30. pants. Kompetence sodu piemērošanā.

Administratīvā pārkāpuma procesu šā likuma 29. pantā noteiktā soda piemērošanai veic pašvaldības administratīvā komisija vai apakškomisija.”

Vienlaikus tiek gatavots jauns Administratīvo pārkāpumu likums, un tā projektā ir noteikts, ka pašlaik viena naudas soda vienība ir 5 eiro. Tātad par sliktu darbu apsaimniekošanas uzņēmums var tikt sodīts ar maksimālo sodu – 14 000 eiro, savukārt, ja apsaimniekošanu veic privātpersona – 1400 eiro.

Kas skaitīsies pārkāpums?

Ir svarīgi saprast, par kādiem pārkāpumiem pašvaldības administratīvā komisija varēs pārvaldniekam uzlikt sodu?

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. panta pirmajā daļā ir teikts, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (to skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. Daudzdzīvokļu mājā īpašnieks nav viena persona, bet gan visu dzīvokļu īpašnieku kopība. Likums pieļauj dzīvokļu īpašniekiem māju pārvaldīt pašiem, pat bez profesionāla apsaimniekotāja palīdzības. Taču praksē šādi gadījumi tikpat kā nav zināmi.

Minētā likuma 10. pantā teikts: „(..) īpašnieki izvēlas sev pārvaldnieku, kuram uz līguma pamata uzdod veikt noteiktas pārvaldīšanas darbības.” Ikvienā līgumā, kurš tiek noslēgts starp mājas dzīvokļu īpašnieku kopību un pārvaldnieku, ir jābūt skaidri noteiktiem obligātajiem pārvaldīšanas uzdevumiem, kurus īpašnieki uztic pārvaldniekam. Obligātās pārvaldīšanas darbības ir uzskaitītas likuma 6. panta 2. daļā. Tās ir:

■ dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu prasībām;

• dzīvojamās mājas sanitārā apkope,

• siltumenerģijas, arī dabasgāzes piegāde, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšana, sadzīves atkritumu izvešana, slēdzot attiecīgu līgumu ar pakalpojuma sniedzēju (turpmāk – dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamais pakalpojums),

• elektroenerģijas nodrošināšana dzīvojamās mājas kopīpašumā esošajai daļai (arī kopīpašumā esošo iekārtu darbības nodrošināšanai),

• dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts,

• dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana,

• dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšana;

■ pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība, to skaitā:

• pārvaldīšanas darba plāna, tostarp uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna sagatavošana,

• attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošana,

• finanšu uzskaites organizēšana,

■ dzīvojamās mājas lietas (turpmāk – Mājas lieta) vešana;

■ līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku;

■ informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām.

Jāatzīmē, ka visas šīs darbības ir cieši saistītas cita ar citu. Piemēram, ja pārvaldnieks nebūs izveidojis mājas pārvadīšanas darba plānu, viņam nebūs iespējams pienācīgi uzturēt uzticēto nekustamo īpašumu.

Vēlreiz jāatgādina arī tas, ka daudzu apsaimniekošanas darbu izpilde nedrīkst notikt pēc pārvaldnieka izjūtas vai saprašanas, bet gan stingri pēc Ministru kabineta noteikumos paredzētā. Piemēram, visu, kas attiecas uz mājas tehnisko uzraudzīšanu, kārtējo remontu veikšanu, noteic MK noteikumi Nr. 907 Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām.

Ja pārvaldnieks ir pieradis pārkāpt likumu un neizveido mājas remontdarbu plānu, kā pienākas neved Mājas lietu, neatskaitās dzīvokļu īpašniekiem, tad pavisam drīz tas viņam var maksāt daudzus tūkstošus eiro lielu sodu.

Sodīt var jau tagad

Patlaban Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 9. pants noteic dzīvojamās mājas īpašnieka atbildību: „Par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, to skaitā par šā likuma 6. panta otrās daļas noteikumu nepildīšanu vai nepienācīgu izpildi dzīvojamās mājas īpašnieks atbild likumā noteiktajā kārtībā.” Šo atbildību savukārt nosaka Administratīvo pārkāpumu kodeksa 150.2 pants: „Izvairīšanās no dzīvojamās mājas uzturēšanas. Par izvairīšanos no likumā noteiktā pienākuma uzturēt un apsaimniekot dzīvojamo māju – uzliek naudas sodu fiziskajām personām līdz tūkstoš četrsimt eiro, bet juridiskajām personām – līdz četrpadsmit tūkstošiem eiro.”

Ja māju apsaimnieko paši dzīvokļu īpašnieki, tad sodu nāksies samaksāt viņiem, taču, ja apsaimniekošanas uzdevums uzdots pārvaldniekam, tad maksimālais sods pienāksies viņam. Kā noprotams, Ekonomikas ministrijas sagatavotie grozījumi visumā jāvērtē nevis kā likuma kapitālremonts, bet gan situācijas kosmētisks uzlabojums – lai agrāk Administratīvajā pārkāpumu kodeksā paredzētais sods parādītos arī speciālajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā.

Vairāk kontrolējošu darbību privātīpašnieku mājās

Svarīgi zināt, ka sodus par sliktu mājas apsaimniekošanu var piemērot arī tā saucamajās saimnieku mājās, kuras visbiežāk ir slavenas ar necilvēcīgu izturēšanos pret īrniekiem vai absolūtu mājas atstāšanu novārtā.

Pašlaik īres māju īpašnieki arī var tikt sodīti par sliktu īpašuma pārvaldīšanu. Viņu gadījumā no Administratīvā pārkāpumu kodeksa piemērojams ne tikai minētais 150.2 pants, bet arī 150.3 pants „Pamatpakalpojumu nesniegšana īrniekam. Par pamatpakalpojumu nesniegšanu dzīvojamās telpas īrniekam, ja likums nosaka pienākumu sniegt šādus pakalpojumus, uzliek naudas sodu fiziskajām personām līdz tūkstoš četrsimt eiro, bet juridiskajām personām – līdz četrpadsmit tūkstošiem eiro.”

Izrādās, ka arī patlaban daudzi īrnieki nezina, kādi pakalpojumi mājas īpašniekam ir jānodrošina. Likuma Par dzīvojamo telpu īri 11. pantā ir teikts, ka „pamatpakalpojumi, kuri ir nesaraujami saistīti ar dzīvojamās telpas lietošanu, ir apkure, aukstais ūdens, kanalizācija un sadzīves atkritumu izvešana.”

Tātad, ja īpašnieks vai pārvaldnieks nenodrošina atkritumu izvešanu – jāmaksā sods; ja atslēdz ūdeni – atkal pienākas sods.

Taisnības vārdā jāteic, ka līdz šim māju īpašnieki vai pārvaldnieki tik vienkārši sodus, ko viņiem paredzēja Administratīvo pārkāpumu kodekss, nav maksājuši. Pēc Iekšlietu ministrijas datiem, par izvairīšanos no dzīvojamo māju uzturēšanas 2015. gadā sodītas 12 privātpersonas un 13 juridiskās personas. Turklāt privātīpašnieki saņēmuši vidēji 55 eiro, bet juridiskās personas – 2000 eiro lielu sodu.

Turpmāk varēsim novērot, kādas pārmaiņas apsaimniekošanas nozarē ieviesīs Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā veiktās izmaiņas. Viens gan ir skaidrs – labi strādājošiem pārvaldniekiem izmaiņas likumā neko darbā nemainīs, bet haltūristiem, nejēgām un sliņķiem šie grozījumi varētu kalpot par stimulu beidzot saņemties.

Tiek plānots, ka likumprojekta otrais lasījums Saeimā varētu notikt 15. decembrī. Līdz tam deputātiem ir iespēja iesniegt savus priekšlikumus un papildinājumus.