Ne naudas, ne dzīvokļa

Šādā situācijā var nonākt ikviens nekustamā īpašuma pircējs Latvijā

2018. gadā eksperti no nekustamo īpašumu tirgus gaidīja vairāk – to, ka cenas pieaugs par 3,7% un darījumu skaits palielināsies, taču 2. ceturkšņa rādītāji ir citādi. Nekustamā īpašuma tirgus ir sabremzējies – vasaras mēnešos darījumu skaits samazinājies par 16%, bet cenas pieaug ļoti lēnām – par 1,8% kvartālā. Tas liecina, ka dzīvokļa iegāde pircējam joprojām ir ļoti nopietna lieta un var izrādīties pat bīstama, kā par to liecina avīzes lasītāja Nikolaja pieredze.

Laime bija īsa

Nikolaja dzīves pieredze ir pietiekama, viņam ir zinātniskais grāds un darbs valsts iestādē, turklāt cilvēks lielu dzīves daļu krājis naudu dzīvokļa iegādei.

– Līdzekļus krāju aptuveni 10 gadus, – stāsta Nikolajs. – Apmēram pirms gada Rīgā iegādājos dzīvokli. Iepriekš daudz biju lasījis, kā izvairīties no apkrāpšanas, noalgoju juristu pirkšanas–pārdošanas procedūras kārtošanai, bankā atvēru darījuma kontu. Pēc tam, kad notārs apstiprināja parakstus pirkuma līgumā un izsniedza nostiprinājuma lūgumu īpašuma tiesību nostiprināšanai, devos uz zemesgrāmatu.

Likumā paredzētajā laikā mani apstiprināja kā jauno dzīvokļa īpašnieku. Likās, formalitātes ir nokārtotas un pārsteigumus gaidīt nevajag.

Tomēr jaunā īpašnieka laime nebija ilga.

– Saņēmu vēstuli no policijas, kurā bija teikts, ka pirms diviem gadiem mans dzīvoklis ticis nelikumīgi pārdots, ir aizdomas, ka nezināmas personas viltojušas īstā īpašnieka parakstus uz pirkšanas–pārdošanas līguma, apstiprinājušas dokumentus ar viltotu notāra zīmogu un nostiprinājušas zemesgrāmatā.

Savu naudu prasiet krāpniekiem!

Nikolajs devās uz policiju, inspektors līdzjūtīgi viņu uzklausīja un paskaidroja, ka šajā lietā ir vismaz divi cietušie: pirmais – īpašnieks, kuram īpašums izkrāpts, un godīgais pircējs Nikolajs.

– Ja krāpniecības fakts apstiprināsies un vainīgos sodīs, tad saskaņā ar Latvijā pastāvošo likumdošanu dzīvokli atdos tā pirmajam īpašniekam, – paskaidroja policijā. – Jums par dzīvokli samaksātā nauda būs jāatgūst no krāpniekiem.

– Es sapratu, ka tūlīt palikšu kā bez dzīvokļa, tā bez naudas, – stāsta Nikolajs. – Krāpnieki visticamāk būs cilvēki bez īpašuma vai regulāriem ienākumiem, tā kā nebūs pret ko vērst piedziņu.

Trauksmi cēla mantinieki

Pēc ievākšanās jaunajā mājvietā Nikolajs dzīvokli izremontēja, ieguldot 4000 eiro. Tā kā darbu darīja sev, līdzekļus nežēloja. Par materiālos iztērētajiem 2000 eiro viņš tiesā var uzrādīt čekus, bet pārējo materiālu un darbu izmaksas nav pierādāmas.

Kamēr raksts tika gatavots publikācijai, kļuva zināmi vēl citi šīs krimināllietas fakti. Izrādās, krāpnieki dzīvokli bija izkrāpuši vecam cilvēkam, kurš nomiris pirms diviem gadiem. Trauksmi pēc kāda laika cēla radinieki – potenciālie nekustamā īpašuma mantinieki. Šajā laikā dzīvoklim jau bija nomainījušies vairāki īpašnieki, un Nikolajs uzskata, ka īpašumu iegādājies no godīga pārdevēja.

– Esmu pārsteigts, ka zemesgrāmatā pieņēma viltotus dokumentus, uz to pamata nostiprināja īpašumtiesības, kas ļāva dzīvokli pārdot tālāk. Turklāt zemesgrāmatas reģistrs par to nekādi neatbild. Likumā taču ir noteikts, ka visiem zemesgrāmatā iesniegtajiem datiem ir jābūt patiesiem, – sašutis prāto Nikolajs. Viņš brīdina, ka, pērkot dzīvokli, šādā situācijā var nonākt ikviens iedzīvotājs, jo Latvijā nav datubāzes, kurā būtu iespējams iepriekš uzzināt, vai noskatītā dzīvokļa īpašnieks ir kļuvis par krāpniecības upuri un īpašums būs jāatdod.

Dzīvokli nāksies atbrīvot

Kā rīkoties, lai sevi pasargātu no krāpniecības, iegādājoties nekustamo īpašumu, skaidro jurists Aleksandrs Kvedars (tālr. 28661129).

– Ja krāpniecība apstiprināsies, kas notiks ar Nikolaja dzīvokli?

– Vēl nesen tiesu prakse aizsargāja labprātīgo nekustamā īpašuma ieguvēju. Ja cilvēks nevienu negribēja apkrāpt, nezināja un nevarēja zināt, ka iegādājas īpašumu, kurš sākotnēji izkrāpts, tad pēc tiesas viņš palika šī mājokļa īpašnieks. Taču nesen Satversmes tiesa pieņēma lēmumu, kas ir mainījusi tiesu praksi. Tagad tiesa aizsargā nevis labticīgo ieguvēju, bet gan cietušo, kuram dzīvoklis ticis izkrāpts. Ja šajā gadījumā tiks pierādīts, ka mantinieki īpašumu zaudējuši krāpniecības dēļ, dzīvokli Nikolajam atņems un atdos cietušajiem.

– Vai Nikolajam dzīvoklis būs jāatbrīvo?

– Patlaban Nikolajs dzīvo uz īpašumu tiesību pamata. Zaudējis īpašumu, viņš zaudēs arī tā lietošanas tiesības.

Ir iemesls pārdzīvojumiem

– Kā rīkoties Nikolajam, lai atgūtu naudu, kas samaksāta par dzīvokļa iegādi?

– Ja šī kriminālprocesa ietvaros Nikolajs tiks atzīts par cietušo, tad šī paša procesa ietvaros viņš no vainīgajām personām var prasīt kompensāciju. Šo neliešu dēļ Nikolajs zaudēja īpašumu, tādēļ viņiem ir pienākums samaksāt kompensāciju, kas vienlīdzīga ar zaudētajā dzīvoklī ieguldītajiem līdzekļiem. Tāpat cietušais ir tiesīgs prasīt arī morālā kaitējuma kompensāciju.

Piemēram, cilvēks iedzīvojies bezmiegā, baidās parakstīt dokumentus – tās visas ir morālā kaitējuma sekas. Turklāt šādu morālo kaitējumu ir vienkārši pierādīt: ja cilvēks visu mūžu krājis naudu, daudz sev atteicis un tagad zaudējis ar grūtībām iegādāto dzīvokli, tad tas ir pamats pārdzīvojumiem.

– Nikolajs remontdarbos ieguldījis 4000 eiro, bet tikai 2000 var pierādīt ar čekiem. Kā atgūt šo naudu?

– Cietušā ikvienam zaudējumam tiesā ir jābūt pierādāmam ar dokumentiem, tādēļ Nikolajs no krāpniekiem varēs prasīt tikai 2 tūkstošus eiro.

Nikolajs rīkojās pareizi

– Kas sagaida Nikolaju, ja krāpniekiem nebūs līdzekļu, ar ko Nikolajam samaksāt zaudējumus?

– Ja krāpniekiem nav ne legālu ienākumu, ne īpašumu, tad Nikolajs tiešām paliks bez naudas un bez dzīvokļa. Valsts viņa zaudējumus nesegs. Ja varētu pierādīt, ka krāpnieciskajā shēmā piedalījies notārs, tad cietušais varētu pretendēt uz kompensāciju no speciāla notāru darbības apdrošināšanas fonda. Taču konkrētajā gadījumā runa ir par notāra paraksta un zīmoga viltošanu.

– Kāda kļūda tika pieļauta dzīvokļa iegādē, jo Nikolajs kļuva par krāpniecības upuri?

– Manuprāt, cilvēks visu darīja pareizi: lasīja likumus, piesaistīja juristu, pie notāra noformēja pirkšanas–pārdošanas līgumu un riskus samazināja līdz minimumam. Sevi vairāk aizsargāt nebija iespējams. Taču pat visu normatīvo aktu ievērošana Nikolaju aizsargāja tikai par 99,9%.

Pilnīga aizsardzība neeksistē

– Kā rīkoties citiem nekustamā īpašuma pircējiem, lai nekļūtu par pirms daudziem gadiem izkrāpta dzīvokļa īpašnieku?

– Neviens dokuments pilnībā no šādas situācijas nepasargā. Iespēja nokļūt šādā situācijā ir minimāla, tomēr tāda pastāv. Padoms – sekot pārdevēja uzvedībai.

– Diemžēl krāpnieks cenšas uzreiz dzīvokli pārdot godīgam pircējam, arī Nikolajs īpašumu nopirka no trešā dzīvokļa īpašnieka, kas nomainījies divu gadu laikā, un stāsta, ka pārdevējs šķitis godīgs.

– Ja dzīvoklim dažu gadu laikā ir nomainījušies vairāki īpašnieki, tad tas var būt bīstams signāls, taču arī biežas pārdošanas ir loģiski skaidrojamas, piemēram, iepriekšējiem īpašniekiem bijuši strīdi ar mājas pārvaldnieku.

Esiet godīgi!

– Vai zemesgrāmatai nav jāuzņemas daļa atbildības par notikušo, jo tieši šī iestāde no krāpniekiem pieņēma viltotus dokumentus par dzīvokļu īpašnieku maiņu.

– Zemesgrāmatu likumā teikts, ka visas ziņas zemesgrāmatā ir patiesas, bet atbildība par iesniegtajām ziņām nav paredzēta. Zemesgrāmatas darbinieki pārliecinās, ka nepieciešamie dokumenti ir sagatavoti un uz tiem ir notāra paraksts un zīmogs.

Atbilstoši normatīvajiem aktiem ar to ir pietiekami, lai īpašuma tiesības pārreģistrētu jaunajam īpašniekam.

– Bieži pirkšanas–pārdošanas līgumā apzināti tiek norādīta zemāka dzīvokļa cena, lai samazinātu nodokļa apmēru. Kā šāda rīcība cilvēkam atspēlējas?

– Tas nozīmē, ka kriminālprocesa ietvaros cietušais varēs prasīt tikai to summu, kas norādīta pirkuma līgumā.