Nopirkt dzīvokli bez stresa

„Mums ir piedzimusi atvase, vēlamies iegādāties dzīvokli. Naudas nav daudz, pieredzes vēl mazāk. Kā nopirkt mājokli bez māklera palīdzības un nepalikt ar garu degunu?” jautā mūsu lasītājs Valērijs. Jurista Jurija Sokolovska detalizēta konsultācija palīdzēs ikvienam, kas pirmo reizi pērk nekustamo īpašumu.

– Eksistē daudz dažādu dzīvokļa iegādes variantu. Pats sarežģītākais ir tad, ja objekts ir ieķīlāts bankā un arī pircējs gatavojas ņemt kredītu, vienkāršākais – ja pircējs var samaksāt par dzīvokli bez bankas palīdzības un objektam nav apgrūtinājumu.

– Manuprāt, vajadzētu aplūkot pēdējo situāciju, ko varam uzskatīt par bāzes variantu.

– Piekrītu. Parunāsim par šāda nekustamā īpašuma pārdošanas un pirkšanas posmiem.

Pārbaudi dokumentus

– Mūsu pircējs izvēlējies dzīvokli un ir gatavs noformēt dokumentus. Bet vispirms viņam objekts jāpārbauda. Ko tas nozīmē? Viņam jāpārliecinās, ka pirkums nesagādās nepatikšanas.

Vispirmām kārtām jānoskaidro, vai dzīvoklis nav ieķīlāts bankā, vai par to nav noslēgts īres līgums uz trešās personas vārda, vai uz to nav nodibināts personālais servitūts (piemēram, kādai personai atļauts dzīvot mājoklī līdz mūža beigām), vai īpašumam nav uzlikts arests. Visas šīs ziņas sniedz zemesgrāmata.

Ja zemesgrāmatā attiecīgajam dzīvoklim nav reģistrēti apgrūtinājumi, tas skaitās „tīrs”. Tad jāpalūdz no saimnieka izziņa par dzīvoklī deklarētajām personām. Ja puses pareizi nesastāda pirkuma – pārdevuma līgumu, var gadīties, ka pircējs mantojumā saņem iepriekšējā īpašnieka radus, kuri privatizācijas brīdī ieguvuši tiesības lietot šo mājokli.

Dzīvesvietas reģistrācija, privatizējot dzīvokli, nav nemaz tik nevainīga lieta, kā varētu likties, tāpēc stingri jāpieprasa, lai dienā, kad dzīvoklis tiek nodots jaunajam īpašniekam, no tā būtu izrakstītas visas trešās personas. Pircējam ir tiesības par šā līguma punkta nepildīšanu paredzēt sankcijas, piemēram, pieaugošu soda naudu.

Pārbaudi faktus

– Nākamais dzīvokļa pārbaudes posms ir ziņu ievākšana „kaujas laukā”. Pircējam ir vērts noskaidrot, vai līdzšinējam saimniekam nav komunālo parādu. Saskaņā ar likumu šie parādi tiek attiecināti nevis uz objektu, bet gan cilvēku, un pēc dzīvokļa pārdošanas „aiziet” kopā ar iepriekšējo īpašnieku, taču manā praksē bijuši gadījumi, kad komunālo pakalpojumu sniedzēji centušies izspiest naudu no jaunā īpašnieka un pamatīgi bojājuši tam nervus.

Tad vēl jānoskaidro, kas pārvalda un apsaimnieko māju. Diemžēl pie mums sastopami arī visai problemātiski pārvaldnieki.

Gudrs pircējs painteresēsies, kāds ir mājas kopējais parāds par apkuri. Ja tas ir liels, turklāt iedzīvotāju vidū ir daudz hipotekārā kredīta ņēmēju, kuri nemaksā rēķinus, kādreiz var pienākt diena, kad no godīgajiem dzīvokļu īpašniekiem tiks prasīta kopējā parāda samaksa.

Svarīgi ir pavērot mājas iemītniekus, aprunāties ar augšējiem un apakšējiem kaimiņiem. Var gadīties, ka cilvēks pārdod dzīvokli tikai tāpēc, ka kaimiņos mīt dauzoņas un skandālisti, un to der laikus uzzināt.

Pēdējā svarīgā lieta – mājai piesaistītais zemesgabals. Ja tā ir privāta zeme, dzīvokļu īpašniekiem pastāvīgi jāmaksā par nomu, tāpēc dzīvokļi mājās, kas atrodas uz privātas zemes, parasti maksā lētāk nekā mājās uz privatizētas zemes.

Vienojies par rokas naudu

– Pērkot dzīvokli, rokas naudas līgums NAV OBLIGĀTS. Parasti rokas naudu paredz gadījumos, kad pircējam ir vajadzīgs laiks kredīta saņemšanai vai citu formalitāšu kārtošanai un viņš vēlas būt pārliecināts, ka saimnieks nepārdos dzīvokli citam pretendentam.

Ja puses tomēr vienojas par rokas naudu, tā parasti ir 5-10% no dzīvokļa cenas. Civillikums nosaka, ka gadījumā, ja potenciālais pircējs pārdomā, rokas nauda paliek dzīvokļa saimniekam, bet tad, ja pats dzīvokļa saimnieks atrod izdevīgāku darījuma partneri, viņa pienākums ir atmaksāt pirmajam pircējam rokas naudu divkāršā apmērā. Rokas naudas līgumu puses var sastādīt pašas vai pasūtīt juristam, vienojoties tajā par pirkuma – pārdevuma līguma priekšmetu un noslēgšanas termiņu, dzīvokļa cenu un pušu pienākumiem. Šādu līgumu var apstiprināt pie notāra, taču notārs apliecina tikai parakstus, pārbaudot darījuma dalībnieku identitāti pēc pases un rīcībspēju pēc reģistra datiem. Par līguma saturu notārs nav atbildīgs.

Notariāls apliecinājums nav obligāts, spēkā būs pat bez lieciniekiem parakstīts līgums, taču tādu līgumu būs vieglāk apstrīdēt vai neatzīt nekā notariāli apstiprinātu.

Vienojies par pirkumu

– Kad puses ir gatavas galvenajam solim, tās slēdz pirkuma – pārdevuma līgumu. Var ņemt līguma standartparaugu, pasūtīt juristam sagatavot speciālu līgumu vai palūgt notāru sastādīt līgumu notariālā akta formā.

Latvijā par likumīgu atzīst jebkuru līguma formu, pat ja puses to uzrakstījušas patstāvīgi. Ja līguma puses vēlas, parakstus var apstiprināt pie notāra. Tas ir pats vienkāršākais, bet reizē arī pats nedrošākais darījuma slēgšanas veids.

Savukārt notariālā akta veidā sastādīts līgums darījuma dalībniekiem būs pats drošākais, bet arī pats dārgākais: pircējam un pārdevējam nāksies maksāt pat vairāku simtu latu lielu valsts nodevu.

Par optimālu variantu es uzskatu jurista sastādītu un notāra apliecinātu līgumu.

Vienojies par samaksu

– Par dzīvokli var samaksāt skaidrā naudā līguma parakstīšanas brīdī pie notāra, bet var arī pārskaitīt naudu uz pārdevēja kontu. Šādu pakalpojumu sniedz bankas. Tās piedāvā darījuma dalībniekiem trīspusēju līgumu, saskaņā ar kuru pircējs atver īpašu kontu un iemaksā tajā naudu, bet pārdevējs to saņem tikai pēc tam, kad izpildīti visi līguma nosacījumi.

Trīspusējā līgumā var noteikt, ka nauda bijušajam dzīvokļa īpašniekam  izmaksājama tikai pēc tam, kad uzrādīts izraksts no zemesgrāmatas par pircēja īpašumtiesībām uz dzīvokli, izziņa par deklarētās dzīvesvietas anulēšanu visiem iepriekšējiem dzīvokļa iemītniekiem un jaunā īpašnieka parakstīts dzīvokļa pieņemšanas akts.

Tas ir ļoti svarīgi, jo ir bijuši gadījumi, kad krāpnieki paspējuši vienu un to pašu dzīvokli pārdot vairākas reizes. Tad par dzīvokļa oficiālo īpašnieku ir kļuvis tas, kuram izdevies pirmajam ar dokumentiem aizskriet līdz Zemesgrāmatu nodaļai, pārējiem palikušas tikai tiesības pieprasīt, lai blēdis atdod samaksāto naudu. Diemžēl parasti šādos gadījumos dzīvokļa iepriekšējais saimnieks vairs nav atrodams.

Nostiprini savas īpašumtiesības

– Kā redzat, ir svarīgi gādāt, lai dzīvokļa bijušais īpašnieks vispirms izpilda līguma nosacījumus un tikai pēc tam saņem naudu. Tikpat svarīgi ir tūlīt pēc darījuma pabeigšanas jaunā īpašnieka vārdu ierakstīt zemesgrāmatā.

Šai nolūkā dzīvokļa bijušais īpašnieks, parakstot pirkuma – pārdevuma līgumu, reizē paraksta lūgumu reģistrēt pircēja īpašumtiesības zemesgrāmatā. Tas ir vienīgais dokuments, kam obligāti nepieciešams notariāls apliecinājums.

Nostiprinājuma lūguma sastādīšanas brīdī darījums nereti tiek apturēts, jo notārs, pārbaudot ziņas pēc datu bāzēm, atklāj, ka pārdevējam dzīvoklis pieder kopīgi ar vīru vai sievu. Tā notiek, ja nekustamais īpašums iegādāts laulības laikā un dzīvesbiedri nav noslēguši līgumu par atsevišķu mantu.

Tādā gadījumā nostiprinājuma lūgums jāparaksta arī pārdevēja dzīvesbiedram, citādi darījumu nav iespējams pabeigt.

Samaksā nodevu

– Noformējot dokumentus, pusēm jāsamaksā valsts nodeva par īpašumtiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā 2% apmērā no darījuma vērtības (0,5%, ja darījums tiek slēgts starp tuviem radiniekiem).

Pirkuma – pārdevuma līgumā vēlams uzreiz paredzēt, kas uzņemsies ar darījumu saistītos izdevumus.  Piemēram, par notāra pakalpojumiem abas puses var maksāt vienlīdzīgi, bet valsts nodevu – pircējs. Taču reizēm saskaņā ar līguma nosacījumiem visas izmaksas gulstas uz darījuma viena dalībnieka pleciem.

Pārdevējam, ja dzīvoklis viņa īpašumā bijis mazāk par pieciem gadiem un viņa deklarētā dzīvesvieta tur bijusi mazāk par vienu gadu, jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis 15% apmērā no peļņas par nekustamā īpašuma pārdošanu.

Pieņem un esi īpašnieks

– Pēdējā posmā pircējs pieņem no pārdevēja dzīvokli un paraksta līgumā paredzēto nodošanas aktu. Tas tiek darīts iepriekš norunātā termiņā, piemēram, trīs dienas pēc jaunā īpašnieka īpašumtiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā.

Dzīvokļa nodošanas gaitā jaunais īpašnieks pārbauda dzīvokļa stāvokli (piemēram, vai ir santehnika un citi pirkuma – pārdevuma līgumā paredzēti priekšmeti), nolasa skaitītāju rādījumus, lai precīzi sadalītu ar iepriekšējo īpašnieku atbildību par komunālajiem maksājumiem, un saņem no pārdevēja izziņu, ka dzīvoklī nav palikušas deklarētas personas.

Visi šie nosacījumi iepriekš jāparedz līgumā. Ja jaunais īpašnieks konstatē, ka dzīvoklī noņemti ūdens krāni un izņemtas durvis, viņam ir tiesības neparakstīt nodošanas aktu un vērst pret pārdevēju līgumā paredzētās sankcijas.

Mieru, tikai mieru!

– Slēdzot nekustamā īpašuma darījumus, piesardzība ir vajadzīga, bet nevajag to novest līdz absurdam. Ja abas puses precīzi pilda nepieciešamās darbības, 99% gadījumu problēmas atklājas uzreiz un pēc tam viss noris gludi.

Jabkurā gadījumā ar dzīvokļa pirkšanu nevajag steigties, – uzskata Jurijs Sokolovskis, – citādi var iznākt pārmaksāt par kaut kādiem pakalpojumiem vai var paslīdēt garām šķietami sīkumi, kas pēc tam sarežģī dzīvi jaunajā mājoklī. Vienkārši esiet uzmanīgi un mierīgi, tad viss sanāks.