Viss kas jāzin par savu māju!

Normunds Šlitke atkal draud iedzīvotājiem ar tiesu Drukāt E-pasts
Piektdiena, 14 jūnijs 2019 21:57

Augstākā tiesa ir atzinusi, ka zemes īpašnieks – juridiska persona – no iedzīvotājiem drīkst prasīt parādu par zemes nomu tikai par beidzamajiem trim gadiem. Jautājums – vai tiesvedības ir beigušās un dzīvokļu īpašnieki var gulēt mierīgi?

Augstākās tiesas Senāts pielika punktu strīdam starp juristu Normundu Šlitki, kurš pārstāv Latvijas lielāko zemes īpašnieku intereses, un daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem. Atgādinām, ka Šlitkes kunga uzņēmums no iedzīvotājiem prasīja nesamaksāto zemes nomas maksu par beidzamajiem sešiem, septiņiem, atsevišķos gadījumos – pat desmit gadiem. Daudzi īpašnieki, nobijušies no draudu vēstulēm, pārskaitīja zemes īpašniekam simtus, reizēm pat tūkstošus eiro. Vairums tomēr vērsās tiesā un šajās dienās guva lielo uzvaru.

„Jums jāmaksā!”

2015. gadā firmas Reversed (līdz reorganizācijai – AS Latzemes nekustamie īpašumi, pēc nosaukuma maiņas – AS Latzemes aktīvi) maksātnespējas administrators iesniedza prasību pret dzīvokļa īpašnieci mājā, kas atradās uz šai firmai piederošas zemes. Administrators prasīja, lai sieviete samaksātu zemes nomas parādu, kas it kā izveidojies no 2001. gada 1. janvāra līdz 2012. gada 26. martam. Zemes īpašnieku pārstāvis prasībā norādīja, ka faktiski starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašniekiem pastāvēja nomas attiecības, kaut arī līgums nebija noslēgts un iedzīvotāji nomu nemaksāja.

Dzīvokļa īpašniecei piedāvāja samaksāt daļu parāda proporcionāli viņas īpašuma domājamām daļām. Prasītājs gribēja saņemt ne tikai nomas maksas, bet arī pievienotās vērtības nodokļa un kompensācijas par nekustamā īpašuma nodokli apmaksu.

Rīgas apgabaltiesa maksātnespējas administratora prasību apmierināja daļēji. Tiesa atzina, ka konkrētajā laika periodā starp zemes un dzīvokļa īpašniekiem pastāvēja faktiskas nomas attiecības, tādēļ atbildētājai uzlika par pienākumu samaksāt daļu no mājas nomas parāda proporcionāli viņas īpašuma domājamām daļām. Tiesas lēmumā bija noteikta maksimālā nomas likme – 6% no zemesgabala kadastrālās vērtības. Turklāt atbildētājai bija jāsamaksā pievienotās vērtības nodokļa parāds un kompensācija par zemes īpašnieka nekustamā īpašuma nodokli.

Stāstam pielikts punkts

Dzīvokļa īpašniece iesniedza kasācijas prasību Augstākajā tiesā. Senāts piekrita, ka piespiedu nomas attiecībām nav brīvas formas attiecības, jo tās regulē likums neatkarīgi no zemes vai dzīvokļa īpašnieka gribas. Situācijā, kad komersants no zemes nomas gūst ekonomisku labumu, tad šīm attiecībām jāpiemēro Komerclikuma 406. punkts, kas noteic, ka „no komercdarījuma izrietošie prasījumi noilgst triju gadu laikā, ja likumā nav noteikts cits noilguma termiņš”. Tas nozīmē, ka komersants tiesā nevar prasīt parādu, kurš pārsniedz minētos trīs gadus.

Taču, ja komersants šajā trīs gadu periodā parādniekam ir atgādinājis par parāda esamību, tad viņš to var pievienot tiesā iesniegtajiem neapmaksātajiem rēķiniem.

Strīdi par to, kādas likumu normas piemērot, lai piedzītu parādus par zemes nomu, ilga daudzus gadus. Beidzot 2019. gada 30. maijā Augstākajā tiesā pieņemtais lēmums šai vēsturei ir pielicis treknu punktu.

Senāts lietu atkārtotai izskatīšanai atdeva apgabaltiesai, kurai, bez šaubām, būs jāpieņem dzīvokļa īpašniecei labvēlīgs lēmums. Sagaidāms, ka nākotnē Augstākajai tiesai būs jāskata desmitiem vai pat simtiem līdzīgu lietu, bet, ņemot vērā jau pieņemto lēmumu, varam runāt par pilnīgu Normunda Šlitkes un viņam līdzīgo zemes īpašnieku sakāvi.

Gads sākās ar uzvaru

2017. gadā Rīgas dzīvokļu īpašnieku aizstāvībai pret zemes īpašnieku patvaļu tika nodibināta biedrība Tauta pret zemes baroniem. Biedrības valdes loceklis Vladimirs Tkačenko personīgi ir ticies ar simtiem dzīvokļu īpašnieku, kuri bija saņēmuši prasību samaksāt parādu. Viņš palīdzēja iedzīvotājiem sagatavot skaidrojumus tiesai un cīnīties pret Normundu Šlitki un citiem zemes īpašniekiem.

Biedrība Tauta pret zemes baroniem aktīvi piedalās Saeimas darbā, pārstāvot dzīvokļu īpašnieku intereses, un ņem dalību likumprojektu, kas saistīti ar zemes nomu, apspriešanā. Pats Vladimirs Tkačenko šogad uzvarēja tiesā pret Normundu Šlitki par savas mājas Jūrmalas gatvē 95 Rīgā parādu par zemes nomu. Viņš pierādīja, ka zemes īpašniekam, kas piemērojis maksimālo likmi – 6% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības, nebija tiesību prasīt pievienotās vērtības nodokļa samaksu.

– Lieta tāda, ka, vadoties pēc likuma Par pievienotās vērtības nodokli, zemes nomas darījumiem tiek piemērots pievienotās vērtības nodoklis 21% apmērā, bet likums Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju nosaka maksimālās likmes apmēru, ko zemes īpašnieks var prasīt, un tie ir 6% no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā. Tas nozīmē, ka, nomas maksai pievienojot arī pievienotās vērtības nodokli 21% apmērā, īpašnieki ir spiesti samaksāt naudas summu, kas ir 7,2% no zemesgabala kadastrālās vērtības. Tādā veidā ir pārsniegti likumā noteiktie maksas griesti. Kaut arī līdz beidzamajam brīdim nebija skaidrs, kādas likuma normas tiesa piemēros, mājas Jūrmalas gatvē 95 iedzīvotāji apzināti nemaksāja pievienotās vērtības nodokli, jo uzskatīja šo prasību par nelikumīgu.

Kā nonākt līdz Augstākajai tiesai?

– 2015. gadā mūsu mājas lieta pirmo reizi nonāca līdz Augstākajai tiesai, – stāsta Vladimirs Tkačenko. – Tiesa trīs tiesnešu sastāvā atcēla apgabaltiesas lēmumu un atdeva to jaunai izskatīšanai. Atkārtotajā skatīšanā apgabaltiesa lēma mums par labu, bet tas deva iespēju prasītājiem sniegt kasācijas sūdzību, ko viņi arī izmantoja. Lieta 2019. gadā atkal atgriezās Augstākajā tiesā. Principā Augstākā tiesa prasītājam varēja atteikt kasāciju, jo lieta jau bija skatīta 2015. gadā, bet, tā kā šis jautājums ir būtisks un skar ļoti lielu cilvēku daļu visā Latvijā, tika pieņemts lēmums to skatīt paplašinātā – 15 tiesnešu – sastāvā. 11 tiesneši nostājās dzīvokļu īpašnieku pusē, bet četriem bija īpašs viedoklis. Tā kā lēmums tiek pieņemts ar tiesnešu balsu vairākumu, uzvarēja dzīvokļu īpašnieki. Turpmāk jautājums par to, vai dzīvokļu īpašniekiem bez maksimālās nomas maksas vēl jāmaksā pievienotās vērtības nodoklis, Latvijas tieslietu sistēmā ir atrisināts. Starp citu, 2018. gadā Augstākā tiesa jau bija skatījusi analoģisku lietu, kur zemes īpašnieks prasīja pievienotās vērtības nodokļa kompensāciju dzīvokļu īpašnieku kooperatīvam Bāka un arī tajā reizē tiesa 9 tiesnešu sastāvā nostājās dzīvokļu īpašnieku pusē.

Līgums – dārgāks par naudu

– Kādus secinājumus no šīs lietas var izdarīt citi dzīvokļu īpašnieki, kuru mājas atrodas uz privātīpašniekam piederošas zemes?

– Zemes īpašnieks, kurš saskaņā ar līgumu saņem maksimālo līgumā noteikto maksu 6% apmērā, nebija tiesīgs no dzīvokļu īpašniekiem prasīt vēl papildus pievienotās vērtības nodokli. Strīda gadījumā viņš var tikai vērsties tiesā, bet tiesa viņam atteiktu.

– Vai zemes īpašnieks zemes nomas līgumā var noteikt, ka vēlas saņemt kā maksimālo nomas maksu, tā arī pievienotās vērtības nodokli? Kam tad būs nozīme – likumam vai līguma nosacījumiem?

– Līgumā atļauts noteikt jebkādus nomas nosacījumus – pēc pušu vienošanās nomas maksa var būt augstāka par likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju līdz 2019. gada 1. maijam noteiktajiem griestiem. Ja dzīvokļu īpašnieki negrib piekrist neizdevīgiem noteikumiem, viņiem jāvēršas tiesā ar prasību noteikt nomas maksu un piespiedu nomas līguma noslēgšanu. Prakse liecina, ka līdz šim tiesa vienmēr noteica nomas maksu 6% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības, turklāt šī summa ietvēra pievienotās vērtības nodokli.

– Vai dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem ir viegli vienoties savā starpā?

– Patlaban attiecības starp dzīvokļu un zemes īpašniekiem var būt noregulētas vienā no diviem veidiem. Vai nu ar līgumu, kurā norādīti visi pildāmie noteikumi, vai ar tiesas lēmumu.

– Vai ir iespējams mainīt jau noslēgta līguma nosacījumus?

– Ja līgumā ir aprakstīta tā grozīšanas kārtība, to var grozīt. Ja līgumā šāda kārtība nav paredzēta, bet dzīvokļu īpašnieki vēlas šos grozījumus, tad viņiem atkal ir jāvēršas tiesā.

– Vai var prasīt pārskatīt tiesas lēmumu? Piemēram, pēc tiesas lēmuma mājai zemes īpašniekam ir jāmaksā 6% gadā, bet likums tajā pašā laikā ir manījies un kā maksimālo likmi paredz tikai 4%?

– Jā, var vērsties tiesā ar prasību pieņemt lēmumu sakarā ar jaunajiem lietas apstākļiem. Atbilstoši Civillikumam, ja līgums paredz regulārus maksājumus, tad, mainoties likumdošanai, pusēm ir tiesības pārskatīt līguma nosacījumus tiesā.

Jauna likumdošanas nianse

– Pieņemsim, ka zemes īpašnieks līgumā paredzējis ne tikai nomas maksu, bet arī pievienotās  vērtības nodokli. Vai ir iespējams, atsaucoties uz judikatūru, caur tiesu prasīt pārmaksātās naudas atmaksu?

– Nē, šis tiesas lēmums neattiecas uz laiku, kas jau pagājis. Dzīvokļu īpašnieki var prasīt tikai līguma izmaiņas nākotnē no brīža, kad viņi vērsušies tiesā. Pavisam nesen zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku attiecībās parādījusies jauna nianse.

– Kāda tā ir?

– No 2019. gada 1. maija likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju faktiski vairs nav maksimālās zemes nomas maksas regulējuma.

– Tas nozīmē, ka atcelti ir arī maksimāli pieļautie 6% gadā?

– Tieši tā. Iepriekšējā sasaukuma Saeimā tika pieņemti grozījumi likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju ar mērķi līdz 2020. gadam samazināt zemes nomas maksu līdz 3% no zemesgabala kadastrālās vērtības, tomēr zemju īpašniekiem Augstākajā tiesā veiksmīgi izdevās apstrīdēt grozījumu pieņemšanas procedūru. Saeimai tai dotajā termiņā neizdevās kļūdas izlabot. Patlaban spēkā esošā likuma redakcijā vispār nav pieminēta nomas maksas augstākā robeža. Pašlaik likums noteic, ka nomas maksas apmēru puses nosaka, rakstiski vienojoties (minētā likuma 54. panta 2. punkts).

– Varbūt Saeima, lai aizsargātu iedzīvotājus, no jauna varēja noteikt augstāko nomas maksas robežu?

– Deputāti piedāvāja šo robežu noteikt 4% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā, bet tieslietu ministrs Jānis Bordāns paziņoja par jauna likumprojekta izstrādi, kas paredz pēc 2020. gada 1. janvāra pārveidot pašlaik spēkā esošās līgum attiecības starp zemes īpašnieku un nomnieku. Pašreizējo nomas attiecību vietā stāsies servitūta attiecības ar vienotu maksu par īpašnieka zemes lietošanu 4% apmērā no tās kadastrālās vērtības. Pēc tieslietu ministra uzskata, ieviest starpregulējumu pārejas periodā, kas ilgst nedaudz vairāk par pusgadu, nav nozīmes.  Pēc mana ieskata, atstāt šo sfēru bez tiesiskā regulējuma būs nodrošināties ar kārtējām galvassāpēm kaut vai tādēļ, ka pašlaik tiesās ir vairāk nekā 100 aktīvu tiesvedību ar prasību par nomas maksas noteikšanu.

Dzīve servitūta gaidās

– Jūs neuzklausīja un nomas maksas augstāko robežu nenoteica. Kā veidosies attiecības starp zemes un dzīvokļu īpašniekiem laikā līdz 2020. gada 1. maijam?

– Atbilstoši Civilprocesa likuma nosacījumiem, ja puses par līguma nosacījumiem nevar vienoties, tos nosaka tiesa. Savukārt tiesa maksu nosaka, pamatojoties uz likumiem un tiesu praksi. Tā kā Civillikums noteic, ka likumiskie procenti ir 6% gadā, tad uzskatām, ka tiesa turpinās noteikt maksimālo procentu likmi šādā apmērā.

– Kā vērtējat Tieslietu ministrijas plānus ieviest servitūta attiecības par zemes lietošanu zem daudzdzīvokļu mājām?

– Tas kardināli mainīs situāciju. Sakarā ar to, ka nomas vietā stāsies servitūta attiecības, atrisināsies daudzas problēmas. Pirmkārt, visos gadījumos darbosies viena likme – 4% no zemesgabala kadastrālās vērtības. Tas izbeigs tiesvedības – māju un zemju īpašniekiem vairs nebūs jātiesājas par maksas apmēru. Otrkārt, dzīvokļu īpašniekiem būs dota iespēja lietot servitūta zemesgabalu, piemēram, iekārtot un lietot to pēc saviem ieskatiem. Zemes īpašniekam paliks tikai īpašuma tiesības un tiesības saņemt maksu. Viņš šo gabalu varēs pārdot, uzdāvināt vai ieķīlāt pēc saviem ieskatiem.

Tā kā jaunais likums stāsies spēkā 2020. gada 1. janvārī, ar 2021. gada 1. janvāri zaudēs spēku visi iepriekš noslēgtie līgumi un tiesu nolēmumi.

Normunds Šlitke atkal grib naudu

– Biedrība Tauta pret zemes baroniem tika nodibināta ar mērķi pārstāvēt dzīvokļu īpašniekus cīņā pret lielākajiem zemju īpašniekiem, kurus pārstāv jurists Normunds Šlitke. Viņš 2017. gadā izsūtīja tūkstošiem īpašnieku brīdinājumus par līdz pat 10 gadus veciem parādiem, kaut gan vēlākā tiesvedība pierādīja, ka saskaņā ar Komerclikumu var prasīt tikai 3 gadus senus parādus. Jūsu pretošanās zemju īpašniekiem ir beigusies?

– Tieši pretēji. Šlitkes kungs atkal sūdz tiesā dzīvokļu īpašniekus, taču šoreiz neprasot parādu atmaksu, bet gan zaudējumu atlīdzināšanu. Desmitiem lietu jau ir izskatītas pirmās instances tiesās, un lielākais vairums no tām ir atzītas par nepamatotām. Viens tiesnesis gan vairākos gadījumos pēc vienotas shēmas pieņēmis lēmumus par labu Šlitkes kungam. Viens no šiem lēmumiem jau ir atcelts apgabala tiesā.

– Ko darīt iedzīvotājiem, kuri no saviem zemes īpašniekiem ir saņēmuši jaunus uzaicinājumus uz tiesu?

– Vispirms vērsieties pie jurista. Iespējami gadījumi, kad labāk ir vienoties ar zemes īpašnieku un piekrist mierizlīgumam. Tomēr ir iespējams, ka pastāv iespēja tiesā uzvarēt, un tad vajag tiesāties. Ņemiet vērā, ka manus uzskatus par Šlitkes kunga nelikumīgām prasībām apstiprina jau esoši tiesu nolēmumi, taču viņam ir prasības, kuras tiesneši akceptē.

– Ja vērtējam kā sportā – kam par labu ir rezultāts?

– Patlaban – par labu dzīvokļu īpašniekiem.

Vienmēr meklējiet palīdzību

– Normunds Šlitke jau trešo gadu veic aktīvas darbības pret dzīvokļu īpašniekiem. Cik lietu šai laikā izgājis caur jūsu rokām?

– Precīzi grūti pateikt, bet šo lietu skaits mērāms simtos. Dažos gadījumos man ir izdevies ģimeni paglābt no 20–30 eiro zaudēšanas, taču ir gadījumi, kad summa sasniedz 1 500 eiro. Par savu galveno uzvaru uzskatu Augstākās tiesas spriedumu attiecībā uz pievienotās vērtības piemērošanu zemes nomas maksai.

Normunda Šlitkes uzņēmumiem pieder 20% zem daudzdzīvokļu mājām esošās zemes visā Latvijā. Šo zemju kadastrālā vērtība ir aptuveni 150–180 miljoni eiro.

Varat paši rēķināt, kādas summas dzīvokļu īpašnieki ir pārmaksājuši pievienotās vērtības nodokļa veidā beidzamo desmit gadu laikā.

– Iznāk, ka Šlitkes kungs cīnās par nopietnu naudu?

– Protams, bet es nevaru viņu nosaukt par alkatīgu cilvēku, jo morālās kategorijas nevar piemērot biznesam. Normunds Šlitke pelna naudu ar zemju īpašumiem, taču vienmēr paliek likuma ietvaros. Būdams labs jurists, viņš tikai izmanto likumdošanas nepilnības, kuras tur atstājusi Saeima.

– Saprotams, ka nedrīkst jaukt morāles un juridiskos jēdzienus, bet daudzi zemes īpašnieki ir daudz pieticīgāki nekā Šlitkes kunga uzņēmumi.

– Protams. Kaut vai Rīgas Vecticībnieku draudze, kurai pieder lielākie zemju īpašumi Rīgā. Nezinu, vai arī pašlaik, bet vēl nesen viņi no māju īpašniekiem prasīja 3% nomas maksu, kurai piemēroja pievienotās vērtības nodokli. Tas ir pilnīgi pieņemami, ja nomai noteikta pazemināta likme. Rezultātā iedzīvotāju sūdzības par šo zemes īpašnieku nekad nav bijušas saistītas ar nomas maksas apmēru. Šis ir uzskatāms piemērs par morālajām vērtībām.

 
© 2012 Darīsim KOPĀ!